相続登記が義務化されます！

２０２１年、「相続登記の義務化」に関する法案が可決され、２０２４年４月１日から施行されます。
相続登記の義務化の背景としては、少子高齢の影響によって所有者不明の土地が増加し、土地の有効利用や再開発、景観への影響が懸念されるためです。
相続登記が義務化されると相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から３年以内に登記申請を行わなければなりません。
また、期限内の申請を怠った場合、１０万円以下の過料に処される場合があります。

ここでは、相続登記義務化の背景や手続きの流れ、手続きを行う上での注意点を解説します。

相続登記義務化の背景

不動産の所有者が亡くなり相続が発生した場合、その名義を相続人へ変更する「相続登記」が必要になります。
しかし、この相続登記には、これまで準確定申告や相続税の申告のように期限内までに手続きをしなければならない義務はありませんでした。申請の義務がないということは、手続きをしなくても罰則もありませんでした。そのため、ご相続発生後も不動産の名義変更の手続きをしないまま放置してしまっている方が多くいらっしゃいます。
相続登記が義務化された背景の一つは、「所有者不明の土地の増加」です。
少子高齢化などを背景に、現在国内には膨大な所有者不明の土地が存在します。
では、所有者不明の土地が増加した場合、どのような問題が発生するのでしょうか？
この章では、現在の日本で社会問題化しつつある所有者不明の土地の問題点について詳しく解説します。

（１）土地の売買ができない

相続登記や住所変更登記が正しくなされておらず、登記簿で売主の名義が確認できない場合、土地を売買することは非常に難しくなります。これは、法人や個人など民間だけでなく、国や自治体が再開発を行う場合も同様です。

つまり、相続が発生した不動産を売却する場合には、必ず相続登記が必要になります。

（２）土地を担保として利用できない

金融機関から融資を受ける場合、土地を担保として金融機関に提供する場合があります。相続対策で建物を建築するために土地を担保に出す場合も、金融機関は必ず登記簿で土地の名義人を確認します。
その際、土地の正確な所有者を確認できなければ、金融機関が担保として利用することは難しくなります。

（３）相続手続きに問題が発生する

何世代にもわたって相続登記が放置されている場合、被相続人となる人物が不動産登記から自分の持ち分を正確に確認できないため、正確な遺言書を作成する上で支障が発生します。

また、何世代にも渡って相続が発生し、予想よりも相続人の数が増えてしまい、現在の相続人を把握することが難しくなったり、相続人の居住地を特定できないなどの問題が発生する可能性もあります。

場合によっては、相続人同士のトラブルにも繋がりかねません。

相続登記の手続きについて

ここからは、相続登記の実際の手続きについて申請方法やフローを解説します。

（１）申請方法

不動産の相続登記の申請は、

法務局の窓口での申請
郵送による申請
オンラインによる申請

と3つ申請方法があります。

申請は法務局に書類を提出することで行われますが、「不動産の所在地を管轄する法務局」のみで申請することができるので、該当する法務局を間違わないように注意しましょう。

郵送やオンラインによる申請は、法務局へ出向く必要がないため、一見メリットが大きいように思われがちですが、郵送申請の場合は訂正対応が難しく、オンライン申請は電子証明書の取得が必要です。
専門的な知識も必要な申請ですので、不安な方や円滑な手続きをご希望の方は司法書士など登記手続きの専門家に依頼し、助言を仰ぎましょう。

（２）手続きの流れ

登記手続きの一般的な流れについて説明します。主な手続きは、以下の３段階に分けられます。

１. 書類の収集

被相続人の戸籍謄本や住民票、固定資産評価証明書など手続きに必要な書類を収集します。書類を集める実費としては、おおよそ２～３万円程度が相場であるとされていますが、相続人の数などに応じて必要な書類の種類が変わりますので注意しましょう。

２. 登録免許税の税額を計算・納付

相続登記を行う場合は、相続対象となる不動産の固定資産評価額によって、税額が変動します。登録免許税の税率は固定資産評価額の0.4%です。

例えば、評価額5000万円の不動産の名義変更にかかる登録免許税は20万円となります。

（３）具体的な費用

司法書士に相続登記を依頼した場合、一般的には１０万円程度が相場であるとされています。案件が複雑な場合や、相続人の人数が多い場合は、価格が変動する場合がありますので注意しましょう。

相続登記の手続きを行う際の注意点

ここからは、相続登記の手続きを行う場合の注意点を解説します。
期限を守れなかった場合、過料の対象となるので注意しましょう。

（１）申請期限について

相続登記の申請は3年以内です。
相続登記の申請は、相続の開始を知り、かつ所有権を取得したと知った日から3年以内とされています。

（２）申請を怠った場合の罰則

正当な理由がないのにも関わらず、相続登記の申請を怠った場合、１０万円以下の過料を求められます。
申請期限は、相続により（遺言による場合を含みます。）不動産を取得した相続人は、相続により所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記の申請をしなければなりません。

また、遺産分割協議の成立により、不動産を取得した相続人は、遺産分割協議が成立した日から３年以内に、その内容を踏まえた登記の申請をしなければなりませんので、期間に関しては十分に注意しましょう。

最後に

ここでは、２０２４年４月１日から施行される「相続登記の義務化」について記述しました。
相続登記の手続きは、専門的な知識を有する手続きです。また、期間の制限や過料のリスクもあるため、不安がある方や迅速な対応が必要な方は、司法書士など登記の専門家に相談しましょう。

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