不動産登記
こんな時ご相談して下さい
- 自宅を新築したので登記をお願いしたい
- マイホームを購入することになったので登記をお願いしたい
- 住宅ローンの借り換えを検討しているが、手続きの方法がわからない
- 生前に自宅を妻や子供に贈与したい
- 住宅ローンを完済し、銀行から書類が届いたがどうしていいかわからない
- 結婚や引っ越しにより氏名・住所が変わったので、登記簿上も変更の手続きをしたい
- 離婚することになり、財産分与として自宅の名義を妻名義に変更したい
不動産の名義変更登記とは？
不動産の名義変更登記（不動産登記）は、大切な財産である土地や建物の所有者の住所・氏名などを公の帳簿（登記簿）に記載し、これを一般に公開することにより、権利関係などの状況が誰にでもわかるよう取引の安全と円滑をはかる役割をはたしています。
しかし、一口に名義変更手続と言っても、その原因も、「売買、相続、贈与、遺贈、財産分与」など多岐にわたり、原因よってその手続きの内容も異なります。
そして、不動産の名義変更には、高度な専門的知識が必要とされますので、大切な財産と取引の安全を守るためにも、登記の専門家である司法書士にご相談下さい。
（１）新築建物の所有権保存登記
ご自宅を新築した場合、所有権保存登記をする必要があります。所有権保存登記とは、まだ何の登記もなされていない不動産について、所有者として初めてなされる登記のことです。
金融機関から融資を受けて、家屋を新築された場合には、表示登記（家屋の所在や地番、家屋番号、構造、床面積などの登記）完了後に、抵当権を設定するため、必ず所有権の保存登記を申請する必要があります。
（２）不動産の売買
売買契約は、売主側と買主側の「売ります」、「買います」という意思表示の合致によって成立します。このように不動産を売買する場合、売主から買主へ登記名義の変更手続き（所有権移転登記）をしなければなりません。
この手続きをしない間に、売主が別の買主に売却し、先に名義変更の手続きをされてしまえば、いくら自分が先に購入したと言っても自分の権利を主張することができません。
そして、一般に不動産を購入する場合、不動産の仲介業者を通じて様々な手続きを行いますが、実際の取引の現場では、売主と買主が、不動産会社と司法書士の立会いの下、書類や鍵の引き渡しと売買代金の支払いを行います。その後、司法書士が不動産の管轄所在地の法務局に名義変更の登記を申請します。
また、親族間での売買のように、不動産の仲介業者が介入しない場合であっても、高額な財産の取引になりますので、間違いがないよう売買契約書の作成から売買代金の支払いまで、税金面に関しては税理士と連携してサポートさせていただきます。
（３）不動産の贈与
贈与契約には、金銭の授受は不要で、当事者間での「あげます」「もらいます」という意思の合致のみで成立します。この不動産の贈与契約が成立した場合、税務申告の際など登記完了後の謄本が必要となってまいりますので、譲り渡した人から譲り受けた人への名義変更の手続きをする必要があります。
この贈与は、生前の相続対策としてよく利用されますが、気を付けなければならないのが「贈与税」です。贈与税は、財産を譲り受けた側に課税され、他の税金と比べその税率も高いものになっています。財産を譲り受けた後になって、想像以上に贈与税が掛かってしまったということも少なくありません。
しかし、基礎控除・配偶者控除・相続時精算課税制度といった制度を利用して贈与税を最小限に抑えることもできますので、税理士と連携して最適な方法をご提案させていただきます。
また、贈与は、親しい間柄や親族間で行わることが多いですが、後のトラブルを防止するため、贈与契約書作成のサポートも致します。
（４）住宅ローン完済による抵当権抹消
住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権を抹消する書類を受け取ります。その書類と申請書を不動産を管轄する法務局に提出することによって、抵当権の抹消登記を行います。
この抵当権抹消登記の申請をしないと、いくら住宅ローンを完済したとしてもご自宅に銀行の抵当権が付いたままとなってしまいます。
ご自身で手続きを行うこともできますが、法務局に何度も足を運んだり、専門的な知識を必要としますので、是非当事務所までご連絡下さい。
（５）財産分与登記
財産分与とは、婚姻期間中に夫婦が築き上げた財産を「離婚」によって清算することを言います。
夫婦が婚姻期間中に不動産（土地・建物）を単独名義または共有名義で購入した場合には、その不動産は財産分与の対象となります。
そして、分与した財産が不動産である場合には、財産分与による名義変更登記をする必要があります。
（６）新中間省略登記
新中間省略登記とは、不動産がＡ→Ｂ→Ｃと順次売買された場合に、中間者であるＢを省略してＡ→Ｃに直接登記名義を移転することです。つまり、Ｂに登記を入れることによって掛かる税金（登録免許税・不動産取得税）を負担せずに不動産の流通を図る手法です。
新中間省略登記には、大きく分けて直接移転売買方式（第三者のためにする契約）と買主の地位の譲渡方式の２種類に分けられます。
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